【外壁塗装の前に知っておきたい建物診断の重要性とは？】

2025年5月30日

1. はじめに

外壁塗装を検討する際、「どんな塗料がいいか」「費用はいくらかかるか」といった疑問に目が行きがちですが、実はそれ以前にもっと大切なことがあります。それが「建物診断」です。

建物診断とは、建物の状態をプロが目視や機器を用いて確認し、劣化状況や補修の必要性を判断するプロセスのことです。これを行わずに塗装工事を始めてしまうと、せっかくの外壁塗装が数年で剥がれてしまったり、見えない場所の劣化が進んでしまったりするリスクが高まります。

この記事では、外壁塗装の前に必ず行っておくべき「建物診断」の重要性や、その具体的な内容、注意点について詳しく解説します。

2. 建物診断とは何か？

外壁塗装を成功させるために欠かせない工程が「建物診断」です。これは、塗装をする前に行う“建物の健康チェック”ともいえる作業であり、建物の外壁・屋根・ベランダ・バルコニー・シーリング・付帯部（雨樋・破風板・水切りなど）までを総合的に点検し、劣化状態や不具合の有無を確認します。

建物診断を実施することで、どのような工事が必要か・どの塗料が適しているか・どこまで補修すべきかといった判断材料が得られ、適切な施工計画が立てられます。

2.1. なぜ建物診断が必要なのか？

建物は日々、過酷な環境にさらされています。紫外線・酸性雨・強風・気温差などにより、目に見えない形で少しずつ傷んでいきます。とくに日本の気候は、湿度が高く、夏の猛暑と冬の寒暖差が建物にダメージを与えやすいため、定期的な建物診断が重要です。

建物診断で把握できる主な“見えない劣化”例：

外壁や屋根のひび割れ（クラック）
　→ 雨水が浸入して内部腐食や断熱材の劣化を引き起こす原因に
シーリング材の痩せ・破断
　→ サッシや外壁パネル間からの水の侵入リスク増大
隠れた雨漏りや水分侵入
　→ 小さなクラックからの水分が、カビ・シロアリの温床となる可能性
外壁材の浮き・反り・変形
　→ 下地の劣化や固定具の腐食が原因で、見た目や安全性に問題

このように、塗装前の建物診断を省略してしまうと、根本的な不具合を見逃したまま表面だけを整える工事になってしまい、早期の塗膜剥がれや雨漏り再発などにつながる恐れがあります。

2.2. 無料診断と有料診断の違いとは？

外壁塗装業者が提供する「建物診断」には、無料で実施されるものと、有料で実施されるものがあります。両者には以下のような違いがあります。

項目	無料診断	有料診断
費用	0円（サービスとして提供）	1～3万円程度
診断方法	目視・触診中心	赤外線カメラ・水分計・打診棒など機器使用
対応範囲	外壁・屋根の表面確認	壁内部・下地・構造体への影響まで確認
所要時間	30～60分程度	90分〜半日程度
診断レポート	簡易な口頭説明 or 写真報告	写真・図解付きの詳細な報告書を提出

どちらを選ぶべきかは、建物の状態と施主のニーズ次第です。築10年以上の建物や、以前から雨漏り・ひび割れなどの懸念がある場合は、より精密な有料診断を選ぶのが安心です。

3. 建物診断でチェックされる主なポイント

建物診断では、外壁や屋根の劣化だけでなく、塗装ではカバーできない構造的な問題がないかを見極めることが求められます。以下は、診断時に重点的に確認される項目です。

3.1. 外壁のひび割れや剥がれ

クラック（ひび割れ）は、建物の耐久性を大きく左右する要素です。髪の毛ほどの細いクラックでも、雨水の浸入を許すことで内部からの腐食やカビの発生を引き起こします。

ヘアクラック（0.3mm以下）：塗膜表面の経年劣化。再塗装で対応可。
構造クラック（0.3mm以上）：構造躯体に影響。コーキング補修や補強が必要。

放置すればするほどダメージが広がるため、早期発見・早期補修が鉄則です。

3.2. チョーキング（白亜化）現象の有無

外壁を指でこすったときに、白い粉のようなものがつく現象をチョーキング（白亜化）と呼びます。これは塗膜の樹脂が劣化して粉状になっている状態であり、防水性が失われているサインです。

雨水が吸収されやすくなり、建物内部へ湿気が侵入
外壁材の膨れやカビの温床になる

この現象は、築7～10年ほどで起こりやすく、塗り替えの判断材料として非常に有効です。

3.3. コーキング（シーリング）の劣化

外壁材のつなぎ目や窓枠まわりには、コーキング（シーリング）という柔軟な素材が充填されています。経年劣化により、

硬化・ひび割れ・剥離が発生し、
雨水の浸入や外壁材のぐらつきを招く原因

になります。

特にALCパネルやサイディングボードの住宅では、シーリングの劣化が建物全体の耐久性に大きく影響するため、建物診断での重点確認項目となります。

3.4. 屋根の劣化・状態確認

屋根は直射日光・強風・積雪といった気象条件の影響を最も強く受ける部分です。しかし高所であるため、普段の生活では状態を確認しづらい場所でもあります。

建物診断では、以下の点をチェックします：

屋根材の割れ・剥がれ・浮き
苔や藻の発生による滑りやすさ・防水性の低下
棟板金の浮きや釘の抜け
雨漏りの前兆となる水シミ

ドローン診断や高所カメラを使った調査を行う業者もあり、屋根の状態把握は建物診断の中でも最も重要といえるでしょう。

4. 建物診断がもたらすメリット

建物診断を実施することで得られるメリットは、単なる「劣化チェック」だけにとどまりません。以下のように、費用対効果の最大化や工事の品質向上にも直結する重要な工程です。

4.1. 最適な工事内容がわかる

建物診断を行う最大の利点は、「その建物にとって本当に必要な工事」が明確になることです。

たとえば以下のようなケースが多く見受けられます：

ただの色あせだと思っていたが、外壁内部に雨水が侵入していた
小さなひび割れのように見えても、建物構造まで影響していた
一部だけの補修で済むと思っていたが、広範囲での施工が必要だった

こうした状態を事前に把握することで、本当に必要な工事だけに絞って施工が可能となり、結果的にコストも時間も削減できます。

さらに、逆に「過剰な施工を避ける」という点でもメリットがあります。無理に全面塗装する必要がないと判断できれば、部分補修や部分塗装で済むこともあるため、予算の最適化にもつながります。

4.2. 使用すべき塗料が選べる

建物診断の結果から、外壁や屋根の素材・劣化状態・立地環境（湿気・風通し・日当たり）に応じた適切な塗料を選ぶことができます。

具体的には以下のような選択肢が生まれます：

劣化症状	推奨塗料の例
ひび割れが多い外壁	弾性塗料（微弾性フィラーなど）
汚れやすい立地（交通量の多い道路沿いなど）	低汚染型塗料
紫外線が強く当たる南面	フッ素系塗料、無機塗料
カビや藻が出やすい環境	防カビ・防藻成分入り塗料

こうした状態を事前に把握することで、本当に必要な工事だけに絞って施工が可能となり、結果的にコストも時間も削減できます。

4.3. 長持ちする塗装になる

塗装の耐久性を決定づけるのは、実は「塗料のグレード」だけではありません。下地処理がどれだけ適切に行われたか、これが非常に重要です。

建物診断を行うことで、以下のような下地に関する正確な判断と処理が可能になります。

外壁材にひび割れがある ⇒ 補修材で埋める処理
シーリングが剥がれている ⇒ 打ち替えor打ち増しが必要
カビや苔が発生している ⇒ バイオ洗浄での下地清掃
チョーキング現象 ⇒ 下塗り材の選定が重要

こうした対応をきちんと行うことで、塗膜の持ちが2倍以上違ってくるケースもあります。結果として再塗装の周期が延び、長期的に見たときのメンテナンスコスト削減にもつながります。

5. 建物診断の具体的な流れ

では実際に、建物診断はどのように進められるのでしょうか。一般的な診断の流れと、それぞれの工程の目的について詳しく解説します。

ステップ1：ヒアリング

まず最初に行われるのが、お客様へのヒアリングです。

建物の築年数は？
過去にどんな修繕や塗装をしたか？
現在、気になる症状や困っていることはあるか？

これらの情報をもとに、診断の際に重点的に確認すべきポイントが決まります。たとえば「前回の塗装から10年経って色あせが目立つ」という場合と、「最近雨漏りがした」という場合では、診るべき箇所が異なります。

また、使用されている建材の種類などもヒアリングで把握できるため、より正確な診断の土台ができます。

ステップ2：目視点検

ヒアリングをもとに、実際に建物を外から目視で確認します。

外壁のひび割れ・剥がれ
チョーキングの有無
コーキング（シーリング）の劣化状態
屋根のひび、瓦のズレ、苔の発生など

脚立やドローンを使って高所までチェックする場合もあり、単なる表面チェックではなく、プロの目線で不具合を発見することが目的です。

ステップ3：機器診断（必要に応じて）

より精密な確認が必要と判断された場合、以下のような専用機器が使われます。

使用機器	用途
赤外線カメラ	外壁内部の水分・温度差を可視化し、見えない雨漏りや断熱性の低下を発見
水分計	壁や屋根材の含水率を計測し、湿気や腐食の進行をチェック
ドローン	高所や屋根の細部を安全に撮影・確認

これらを活用することで、「内部で進行している劣化」まで可視化できるようになります。

ステップ4：診断結果の報告

診断が完了したら、写真付きの診断報告書が提供されます。

劣化箇所の具体的な写真
劣化の種類とその影響
早急に対応すべき箇所と今後の経過観察でよい箇所の区別
適切な補修・塗装方法の提案

この報告書によって、お客様ご自身が建物の状態をしっかり把握できると同時に、施工の根拠も明確になるため、納得して工事を進めることができます。

ステップ5：見積もりの提示

最後に、診断結果に基づいた工事内容と費用の見積もりが提示されます。優良業者であれば、以下のような内訳をしっかり記載してくれるはずです。

塗装面積と塗料の種類・数量
補修作業の内容
足場設置の費用
工程ごとの作業費
保証内容とアフターフォロー

このように、診断→説明→見積もり提示までが一連の流れとなっており、すべてが明確に進められることが、安心と信頼につながります。

6. 注意したい業者選びのポイント

建物診断は、外壁塗装の品質と耐久性を左右する「土台」となる工程です。そのため、診断を任せる業者の選び方が非常に重要になります。以下のポイントをしっかり押さえ、信頼できる業者に依頼するようにしましょう。

6.1. 建物診断士や専門資格を持つ業者を選ぶ

建物の状態を正確に把握するには、専門的な知識が不可欠です。とくに以下のような専門資格を保有しているかは、信頼性を見極める上での重要な判断基準です。

資格名	内容
一級・二級建築士	建物構造・劣化・修繕に関する国家資格
建物診断士	劣化診断・耐震診断などの専門スキルを有する資格
1級塗装技能士	外壁・屋根の塗装技術に関する国家資格
外壁診断士	外壁の素材・構造・劣化に特化した診断専門資格

これらの資格を有する業者は、見た目だけでなく構造的な問題にも目を向けた診断ができるため、表面上だけの「塗って終わり」ではなく、根本的な劣化原因に対応した提案が可能です。

また、診断時に建築構造や防水の観点からの説明ができる担当者が対応してくれるかも、見極めのポイントです。

6.2. 診断結果を「報告書」という形で提示してくれるか？

信頼できる業者は、診断結果を言葉だけで伝えるのではなく、写真付きの報告書として提示してくれます。報告書には、以下のような内容が含まれているのが理想です。

劣化箇所の写真と具体的な場所
劣化の種類（例：ヘアークラック／構造クラック）
劣化の進行度合い（軽度／中度／重度）
今すぐ対処が必要か、それとも経過観察で問題ないか
適切な補修方法や塗料の種類の提案

これにより、お客様自身が建物の状態を視覚的に理解できるだけでなく、他社との比較検討も容易になります。

逆に、口頭での説明だけで「ここはすぐ直さないとダメです！」と不安を煽るような対応をする業者は要注意です。“不安を煽る”より“納得できる説明”があるかどうかが信頼性のカギです。

6.3. 無料診断後に過度な営業をしてこないか？

最近では「無料建物診断」を打ち出す業者が増えていますが、中には診断後すぐに強引な営業や即契約を迫ってくる業者も存在します。

たとえば以下のようなセールストークには注意が必要です：

「今日契約しないと割引が使えません」
「すぐにやらないと大変なことになります」
「他社より安くできますよ、今だけです」

こうした言葉で焦らせてくる業者は、真にお客様の立場に立っているとは言えません。本来、建物診断はじっくりと結果を受け止め、複数社から見積もりを取り、比較・検討する時間を持つべき工程です。

優良な業者であれば、

「ご家族で検討されてからのご連絡で大丈夫です」
「ご質問があればいつでもご相談ください」

といった柔らかく丁寧な姿勢で対応してくれるはずです。

また、契約を急がせず、内容を納得いくまで説明してくれる業者こそ、長いお付き合いを前提とした信頼できるパートナーと言えます。

7. まとめ

外壁塗装を成功させるための第一歩は、建物の“現状”を正しく把握することです。その役割を担うのが「建物診断」です。外から見ただけでは分からない劣化や傷みを事前に洗い出すことで、適切な工事が行え、余計な出費や後悔を防ぐことができます。

建物診断を受けることで得られる主なメリットは以下のとおりです。

✅ 外壁や屋根の見えない劣化を正確に把握できる
✅ 最適な補修方法や塗料を選べるようになる
✅ 塗膜の耐久性が向上し、再塗装までの期間が長くなる
✅ 不要な工事を避け、コストを最小限に抑えられる

そして何よりも重要なのが、信頼できる業者を選ぶことです。

✅ 専門資格を保有している業者か？
✅ 写真付き報告書を提出してくれるか？
✅ 無理な営業をしてこないか？

これらのポイントをチェックすることで、「安心して任せられる外壁塗装」が実現します。

「そろそろ塗装を検討しようかな」と思っている方は、まずは無料の建物診断から始めてみましょう。診断結果をもとに、最適な提案を受けてからじっくり比較することで、後悔のない塗装工事が行えます。

「診断だけでも受けてみたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。信頼できる診断と丁寧な説明で、お住まいの未来を一緒に考えさせていただきます。

8. お問い合わせ情報

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ゆうじくんのペンキ屋さん　株式会社YJリフォーム
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